Los municipios del Sureste donde el crédito de vivienda está creciendo antes que los precios

Mercados emergentes del sureste: los municipios donde el crédito de vivienda está creciendo

En nuestro análisis anterior vimos hacia dónde se está moviendo la población del sureste: Quintana Roo y Yucatán ganando habitantes, Campeche y Tabasco perdiéndolos. Esta vez bajamos un nivel más. En vez de mirar el estado completo, buscamos municipio por municipio donde el crédito hipotecario está creciendo más rápido, y en cuáles ese crecimiento todavía no se refleja en precios más altos. Es la pregunta que le interesa a cualquier desarrollador o comprador que no quiere llegar tarde: ¿dónde está pasando algo, antes de que sea obvio para todos?

¿Cómo lo medimos?

Para este análisis usamos los registros de financiamiento de vivienda del Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV) para los cuatro estados del sureste: Campeche, Quintana Roo, Tabasco y Yucatán. Comparamos enero-mayo de 2025 contra enero-mayo de 2026 para calcular el crecimiento del crédito, ya que es la única ventana de tiempo disponible en ambos años. Para el precio promedio del crédito, en cambio, usamos el año completo de 2025: no se trata de una comparación entre periodos sino de una fotografía del tamaño típico de crédito en cada municipio, y con doce meses de información esa fotografía resulta más estable que con solo cinco. También excluimos a los municipios con menos de 15 créditos registrados en la ventana comparable, para que un salto de dos a cuatro créditos no se lea como si fuera un crecimiento del cien por ciento.

El mapa

El mapa divide a los municipios en cuatro categorías, según si el crédito está creciendo por encima o por debajo de la mediana regional, y si el precio promedio ya es alto o todavía es accesible. Los municipios en tono café representan un quinto grupo: tienen actividad relevante a lo largo del año, pero no la suficiente en la ventana comparable como para calcularles un crecimiento confiable. Preferimos mostrarlos de esta manera, en vez de dejarlos en blanco como si no supiéramos nada de ellos.

No todas las señales pesan lo mismo

Antes de nombrar a los municipios en la zona de oportunidad, hicimos algo que no es común en este tipo de análisis: revisamos qué había pasado con los mismos municipios un ciclo antes, comparando enero-mayo de 2023 contra el mismo periodo de 2024. El resultado partió la lista en dos. Cinco municipios llevan dos ciclos consecutivos moviéndose en la misma dirección. Tenabo pasó de un crecimiento de 93% en el ciclo anterior a 204% en el más reciente. Cárdenas fue de 27% a 51%, Escárcega de 136% a 26%, Cunduacán se mantuvo prácticamente estable entre 20% y 18%, y Huimanguillo entre 2% y 3%. Esta consistencia entre dos años independientes es mucho más difícil de explicar por casualidad, y por eso estos cinco municipios son, en nuestra opinión, la señal más sólida de todo este ejercicio. El resto de la lista cuenta una historia distinta. Halachó, Hunucmá, Tixkokob, Izamal y Acanceh, todos en Yucatán, muestran un crecimiento llamativo en el periodo más reciente, pero un ciclo antes hicieron exactamente lo contrario. Halachó, por ejemplo, pasó de una caída de prácticamente el cien por ciento en 2023-2024 a un crecimiento de 223% ahora. Ese patrón de desplomarse un año y dispararse al siguiente es la firma típica de un municipio con pocos créditos, donde uno o dos financiamientos grandes pueden mover el porcentaje de golpe. Maxcanú y Seybaplaya, que registran los números más espectaculares de todo el análisis con 378% y 125% de crecimiento respectivamente, ni siquiera alcanzaron el mínimo de créditos necesario en 2023 para poder compararlos, así que no hay forma de saber si este comportamiento es normal para ellos o una excepción. Esto no significa que estos municipios no valgan la pena, sino que la evidencia detrás de ellos es más delgada, y conviene presentarla así.

El precio no siempre acompaña al crecimiento

El eje horizontal, en escala logarítmica por la enorme diferencia entre el municipio más barato y el más caro, muestra el crédito promedio; el eje vertical, el crecimiento. Los municipios en la esquina superior izquierda son justo los que buscábamos: crecimiento por encima de la mediana, con un precio que todavía no lo refleja. El tamaño de cada punto representa el número de créditos otorgados en enero-mayo, para que un municipio con pocas operaciones no se lea con el mismo peso que uno con varios cientos.

¿Esto coincide con lo que dicen otras fuentes?

En parte. El Índice de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) de Precios de la Vivienda, que usa una metodología distinta basada en avalúos hipotecarios, confirma que Yucatán y Quintana Roo llevan varios trimestres apreciándose por encima del promedio nacional. Quintana Roo, por ejemplo, cerró 2025 con una apreciación de 14.3%, muy por encima del 8.7% nacional. Esa parte de la historia no es exclusiva de este análisis, y es una buena señal de que la premisa general se sostiene. Lo que no podemos confirmar con una fuente externa es el desempeño de municipios tan pequeños como Maxcanú o Tenabo, porque el índice de la SHF solo cubre a las ciudades más grandes del país. Vale la pena mencionar un dato de contexto: la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en Yucatán describe el crecimiento de ventas de vivienda en todo el estado, comparando el mismo periodo, como apenas un poco arriba del año anterior, no como un auge generalizado. Esto refuerza la idea de que lo que vemos en estos municipios específicos son señales puntuales dentro de una tendencia estatal moderada, no una ola que esté levantando a toda la región por igual.

Lo que estos datos no dicen

Vale la pena ser claros sobre los límites de este ejercicio. No es una recomendación de inversión ni una predicción de precios futuros, sino un mapa de dónde ha habido más actividad crediticia reciente. El crédito promedio que usamos es un proxy del valor de la vivienda financiada, no el precio de mercado como tal, y los montos están en pesos corrientes, sin ajuste por inflación entre un año y otro. Un municipio marcado como "sin comparación válida" tampoco significa que ahí no esté pasando nada, sino que no tenemos base suficiente para decir si crece o no.

Fuentes: Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV-SEDATU), Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) Yucatán.